aktuelle Bebauungsplanverfahren

Plangebiet

Das zu entwickelnde Grundstück im Gewerbegebiet-Süd ist ca. 3 ha groß und liegt südlich des REWE-Marktes zwischen Zimmersmühlenweg und Urselbach. Das Grundstück war unbebaut, es bestand seit 1982 Planungsrecht für gewerbliche Nutzungen, das nicht umgesetzt werden konnte.

 Anlass und Planungsziel

Auf dem Grundstück südlich des REWE-Marktes im Gewerbegebiet Süd entsteht ein gemischtes Gewerbe- und Wohnquartier. Es stehen Grundstücke für gewerbliche Nutzungen, für einen Schulkomplex für die Ketteler-La-Roche-Schule, für Geschosswohnungsbauten sowie Einfamilienhäuser als Reihen- bzw. Doppelhäuser zur Verfügung.

Folgende Ziele und Inhalte des Bebauungsplans werden umgesetzt:

• die Entwicklung des Geländes zu einem gemischt genutzten Quartier,
• die Schaffung von Gewerbeflächen,
• die Standortsicherung der Ketteler-La-Roche-Schule,
• die Schaffung von kostengünstigem Wohnraum mit einer Bindung von 20 Jahren.

Auf dem Grundstück hat der Investor die Altlastensanierung durchgeführt. Dafür musste u.a. das Ufergehölz am Urselbach (Biotop nach §30 BNatSchG) beseitigt werden. Eine entsprechende naturschutzrechtliche Genehmigung wurde von der Untere Naturschutzbehörde (UNB) erteilt. Die erforderlichen Ersatzflächen wurden in der näheren Umgebung herstellt. Die Pflanzmaßnahmen hat die Hessische Landgesellschaft (HLG) auf Kosten des Investors durchgeführt. Dies wurde in einem Städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Oberursel geregelt.

Der Konflikt hinsichtlich des störfallrechtlichen Abstandsgebotes wurde auf Grund des immissionsschutz-rechtlichen Fachbeitrags zum Bebauungsplan mit den zuständigen Fachabteilungen des Regierungspräsidiums Darmstadt gelöst, so dass die Schutzziele des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) vollumfänglich erfüllt werden.

Städtebauliches Konzept 

Projektverlauf

• Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 233 – „Neumühle“ wurde am 26.04.2018 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.
• Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB vom 12.02.2019 bis zum 19.03.2019. Die Behörden wurden gem. § 4 (1) BauGB am 29.01.2019 unterrichtet.
• Die öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB erfolgte vom 03.03.2020 bis zum 03.04.2020. Aufgrund der pandemiebedingten Schließung des Rathauses ist die öffentliche Auslegung, die am 22.02.2020 bekannt gemacht worden ist, ab 16.03.2020 unterbrochen worden. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde vom 26.05.2020 bis zum 26.06.2020 erneut durchgeführt. Die erneute Durchführung wurde am 18.05.2020 bekannt gemacht. Die Behörden wurden gem. § 4 (2) BauGB am 19.02.2020 unterrichtet. Diese Beteiligung wurde vom 03.03.2020 bis zum 03.04.2020 durchgeführt und nicht unterbrochen.
• Über die während der Beteiligung und der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen der Behörden und der Bürger hat die Stadtverordnetenversammlung am 19.11.2020 beschlossen. In gleicher Sitzung hat die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan Nr. 233 – „Neumühle“ zur Satzung beschlossen.
• Der Bebauungsplan wurde am 08.05.2021 bekannt gemacht.
• Die Erschließung des Plangebietes wurde bis Dezember 2022 hergestellt.
• Derzeit laufen seitens des Investors die Planungen für die Hochbauten.
• Voraussichtlich werden die ersten Gebäude im Herbst 2025 fertig gestellt sein.

Plangebiet

Das Plangebiet liegt am südwestlichen Ortsrand von Stierstadt, westlich des alten Ortskerns. Das Plangebiet beinhaltet sowohl Grünflächen im Bereich der Altbachaue und im Anschluss an die vorhandene und neue Bebauung, landwirtschaftliche Flächen im südlichen Bereich als auch Bereiche mit Wohnbebauung im Bestand sowie einen Neubaubereich. 
Die Fläche des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes beträgt insgesamt rd. 18,6 ha, davon entfallen ca. 2,1 ha auf den Neubaubereich.

Planungsanlass

Im Sinne einer ausgewogenen Siedlungsentwicklung ist es im Rahmen der örtlichen Gegebenheiten sinnvoll, in allen Stadtteilen Oberursels Wohnbauflächen neu zu erschließen. In Stierstadt wurden seit den 1980er Jahren keine größeren Flächen mehr entwickelt. Wie in anderen Stadtteilen auch sind die Menschen in Stierstadt „verwurzelt“ und möchten auch mit ihren Familien zukünftig in Stierstadt leben. 
Um der Nachfrage entsprechen zu können, wurde bereits 1998 das Bebauungsplanverfahren zur Erschließung neuer Wohnbauflächen eingeleitet.

Projektziel

Der Bebauungsplan Nr. 201 "Landschaftspark Borngrund" trägt dem Wohnbedarf der Bevölkerung und der anhaltend großen Nachfrage nach Baugrundstücken im Stadtteil Stierstadt Rechnung. Ferner dient er dem Erhalt und der Entwicklung von Bereichen für die Naherholung (Kleingärten) sowie für Natur und Landschaft. Flächen für die Landwirtschaft sollen erhalten werden. Im Rahmen der Planung wurde der südwestliche Ortsrand des Stadtteils Stierstadt baulich sinnvoll erweitert und mit Hilfe von Ortsrandbegrünungen deutlich von der nicht bebauten Freifläche abgegrenzt.

Auf ca. 4,3 ha soll eine teilweise schon bestehende Naherholungsnutzung (Gärten) der Flächen geregelt und landschaftsgerecht weiterentwickelt werden. Bei weiteren 9,1 ha handelt es sich entweder um landwirtschaftliche Nutzfläche, die erhalten bleiben soll oder um Flächen, die, soweit naturschutzfachlich geboten, im Sinne des Biotop- und Artschutzes gepflegt und entwickelt werden sollen.
Die ca. 2,1 ha bereits als Wohnbauflächen genutzten Bereiche entlang der Gartenstraße, Pfingstbornstraße und des Kieswegs wurden entsprechend als Wohnbauflächen mit den entsprechenden Ausnutzungen festgesetzt.

Das ca. 2,1, ha große Neubaugebiet soll gestalterisch der umliegenden – in der Regel zweigeschossigen - Einzelhausbebauung Rechnung tragen. Andererseits musste auch berücksichtigt werden, dass im Rahmen des Umlegungsverfahrens eine Anzahl von Baugrundstücken geschaffen werden musste, die in etwa mit der Anzahl der Grundstückseigentümer im Neubaubereich korrespondiert. Aus diesem Grund war auch die Bildung einer Vielzahl kleinerer Grundstücke notwendig.

Projektverlauf

• Der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet des Bebauungsplanverfahrens Nr. 201 "Landschaftspark Borngrund“ wurde am 15.07.1998 gefasst.
• Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand von 23.11. bis 23.12.2004 statt. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte ebenfalls in diesem Zeitraum.
• Am 09.10.2014 hat die Stadtverordnetenversammlung erneut die Offenlage des Bebauungsplanentwurfs beschlossen. Im Zeitraum vom 04.11. bis 04.12.2014 fand die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB statt. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel. 
• Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 26.03.2015 gefasst.
• Im Rahmen der Vorbereitung des Umlegungsverfahrens, das zur Neuordnung der Grundstücke im Neubaubereich notwendig war, wurden von Seiten der Umlegungsstelle Zuteilungsentwürfe erarbeitet und mit den beteiligten Grundstückseigentümern erörtert. Durch den langen Verfahrensablauf haben sich die Ziele der Eigentümer bezüglich der Verwendung ihrer Grundstücke teilweise geändert. Dadurch wurde eine erneute Planänderung notwendig. Diese wurde mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 08.10.2015 gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt.
• Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans 1. Teiländerung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 17.12.2015 gefasst.
• Der Bebauungsplan tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.01.2016 in Kraft.
• Die Erschließungsbauarbeiten für den Neubaubereich wurden in 2018 abgeschlossen.
• Nach Abschluss der Erschließungsbauarbeiten wurden in dem Neubaugebiet nach und nach die Wohnungsbauvorhaben der privaten Grundstückseigentümer (Einzel- und Doppelhäuser) realisiert.
  Stand: 2023 sind ca. 65 % der Neubaugrundstücke bebaut.
• Am 10. September 2022 wurde der Spielplatz „Im Borngrund“ offiziell eingeweiht. Dem Bau des Spielplatzes ging eine längere Planungsphase voraus, die unter Beteiligung von Kindern und anwohnenden Familien stattfand. Beteiligt waren das Kinderbüro mit der städtischen Arbeitsgruppe „Oberursel unter der Lupe“ in enger Kooperation und mit Unterstützung der Bürger*inneninitiative ILSE (Initiative ein lebendiges Stierstadt entwickeln), Mitgliedern des Ortsbeirates, Anwohnerinnen und Anwohnern sowie Stierstädter Vereinen.   

Luftbild mit Geltungsbereich

Plangebiet

Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 6.700 m² befindet sich in der Gemarkung Stierstadt. Es wird nördlich begrenzt durch die Grundstücke Zimmersmühlenweg 83 und 85, östlich durch den Zimmersmühlenweg und westlich durch den S-Bahn Haltepunkt Stierstadt und die Bahntrasse. Südlich werden die Skateanlage und der Bolzplatz durch den Geltungsbereich geschnitten. Die Fläche befindet sich im Eigentum der Stadt Oberursel.

Anlass und Planungsziel

Gemäß Hessischem Energiegesetz verpflichtet sich die Stadt Oberursel bis Ende 2026 eine kommunale Wärmeplanung zu entwickeln. Im Hinblick auf dessen Umsetzung soll für die Versorgung mit Nahwärme von Teilen des Gewerbegebiets Süd und ggf. Teile von Stierstadt im Bereich des gültigen Bebauungsplans Nr. 179 „Zwischen Zimmersmühlenweg und verlängerter Stierstadter Straße“ Planungsrecht für eine Erzeugungsanlage/ Heizzentrale geschaffen werden.

Die Fläche von ca. 650 m², die für die Heizzentrale in Anspruch genommen werden soll, ist derzeit noch unbebaut. In diesem Bereich wurde das Planungsziel P+R-Platz des gültigen Bebauungsplan Nr. 179 noch nicht realisiert. Um aber im Sinne des Beitrags zur Verkehrswende auch zukünftig eine angemessene Anzahl von Abstellmöglichkeiten für PKW und Fahrrädern anbieten zu können, die den Umstieg auf den öffentlichen Personennahverkehr attraktiver machen und dieses Angebot gleichzeitig flächensparend auszugestalten, soll statt des derzeit schon umgesetzten P+R-Platzes ein Parkdeck festgesetzt werden. Die Skateanlage soll über befristetes Baurecht gesichert werden.

Projektverlauf

• Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 179 „Zwischen Zimmersmühlenweg und verlängerter Stierstadter Straße“ 1. Änderung wurde am 28.09.2023 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Dieser wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt.
• Benötigte Fachgutachten werden erstellt.
• Im Sommer 2024 soll der Entwurf des Bebauungsplans durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen und im Anschluss die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange durchgeführt werden.