aktuelle Bebauungsplanverfahren

Plangebiet

Das Plangebiet liegt im Nordwesten von Oberursel in der Gemarkung Oberstedten, zwischen der B 455 und dem Wohngebiet „Camp King“. Die Fläche beträgt ca. 4 ha.

Die Gebäude und die Freiflächen im Plangebiet werden überwiegend für die Pferdehaltung und den damit verbundenen Reiterbetrieb genutzt. Die Reitanlage verfügt über folgende Einrichtungen: Pferdeställe, Reithalle, Reitplatz und Longierhalle als temporäre Zeltanlagen, Innen- und Außenboxen, Winterpaddocks und Koppeln, Aufenthaltsräume und Betriebswohnungen

Die im Süden des Geltungsbereiches angrenzenden Wohngebäude wurden im Rahmen der Entwicklung der ehemaligen Militärliegenschaft „Camp King“ errichtet, während die Wohngebäude im Westen ab ca. 1970 gebaut wurden. Dabei handelt es sich überwiegend um Einzel- und Doppelhausbebauungen mit maximal 2 Vollgeschossen und einem Satteldach. Reihen- und Mehrfamilienhäuser sind nur in südöstlicher Richtung vom Plangebiet entstanden. Bei der Bebauung wurden die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude im Zusammenhang mit der „Sachgesamtheit Reichssiedlungshof“ berücksichtigt. Die Flächen östlich vom Plangebiet sind geprägt durch Weideflächen für Pferde, Gehölzanpflanzungen sowie von der Bundesstraße B 455, die das Areal ebenfalls im Norden begrenzt

Anlass und Planungsziel

Der Siedlungsförderungsverein Hessen e.V. beabsichtigt das Areal städtebaulich neu zu ordnen. Hierbei sollen die Anforderungen der bestehenden Nutzungen für Pferdehaltung mit Einrichtungen zum Reiten sowie die zukünftig geplanten Wohnnutzungen berücksichtigt werden. Neben der historischen Hofanlage mit vermieteten Wohnhäusern befinden sich im Plangebiet diverse, teilweise provisorische Stallungen, Reithalle, Reit- und Longierzelt, Pferdekoppeln, Hallen, Nebengebäude und Unterstände sowie eine Halle des Bieneninstituts. Mit dem derzeitigen, teilweise baufälligen Gebäudebestand ist die Reiterhofanlage auf Dauer nicht zukunftsfähig.

Da der größte Teil des Geländes dem Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zuzuordnen ist, kann eine umfassende Neuordnung nur im Rahmen eines Bebauungsplanes erfolgen.

Der Geltungsbereich umfasst einen Teilbereich der denkmalgeschützten „Sachgesamtheit Reichssiedlungshof“.

Durch die Entwicklung von Wohnbauland auf einer Teilfläche des Plangebietes wird die planungsrechtliche Grundlage für dringend benötigten Wohnraum in Oberursel hergestellt. Nach dem vorliegenden städtebaulichen Konzept sollen 24 Wohneinheiten realisiert werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind folgende wesentliche Ziele verbunden:

•  Bestehende Nutzungen für Pferdehaltungen mit Reiteinrichtungen neu ordnen, sichern und erweitern,
• Erhalt der denkmalgeschützten Anlage,
• Entwicklung von Wohnbebauung auf der Grundlage des Regionalen Flächennutzungsplanes (RegFNP) unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes, der Verkehrserschließungsmöglichkeiten und der vorhandenen Gehölzstrukturen,
• Erhalt des ortsbildprägenden Baumbestandes,

• Festsetzung der Art und des Maßes der Nutzungen unter Berücksichtigung der umliegenden Bebauung, des Denkmalschutzes sowie der Leistungsfähigkeit des bestehenden Straßennetzes.

Städtebauliches Konzept

Mit dem städtebaulichen Konzept des Siedlungsförderungsvereins Hessen e.V. sollen die vorhandenen Nutzungen für Pferdehaltung und Reiten erhalten und ausgebaut sowie eine kleinteilige Wohnbebauung in Fortführung des Wohngebietes „Camp King“ entwickelt werden. Das städtebauliche Konzept ist Ergebnis von Abstimmungsgesprächen mit der Stadt Oberursel, Anregungen aus den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange, der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie aus den vorliegenden Gutachten. Das Konzept ist die Grundlage der Festsetzungen im Bebauungsplan.

Im Südosten des Geltungsbereiches sind die geplanten Wohngebäude als Einzelhäuser mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss geplant. Die östlich geplante Wohnnutzung ist als Kettenhausbebauung vorgesehen, d.h. im Erdgeschoss entsteht durch die einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses in Verbindung mit der Garage innerhalb der Abstandsflächen eine geschlossene Bebauung (Abb. 1). Die Fläche mit dem bestehenden dichten Gehölzbestand im Südosten wird als private Grünfläche ausgewiesen, so dass eine zukünftige bauliche Nutzung ausgeschlossen ist. Die geplante Hausgruppe mit 6 - 7 Einheiten ist in einer 2-geschossigen Bauweise vorgesehen. Die Kubatur entspricht ungefähr dem derzeit in diesem Bereich bestehenden Bienenhaus. Insgesamt sind ca. 24 Wohneinheiten geplant.

Die verkehrliche Erschließung der geplanten Wohneinheiten sowie des Reiterhofes erfolgt vom Ahornweg über die Verlängerung des Heinrich-Kappus-Weges in einem Ringverkehrssystem. Nur das geplante Einzel- /Doppelhaus westlich des Heinrich-Kappus-Weges wird über diese vorhandene Verkehrsfläche erschlossen. Die weitere Befahrung nach Norden wird durch Poller verhindert. Auch die Erschließung des Gebietes über die Neuhausstraße wird mit der Installation eines Pollers südlich des denkmalgeschützten Einzelhauses nicht möglich sein. 

Die vorhandenen denkmalgeschützten Gebäude im Bereich der geplanten Wohnbebauung dienen ebenfalls der Wohnnutzung. Die denkmalgeschützte Hofanlage ist der zentrale Zugangsbereich für die Pferde- und Reitnutzungen. Im Norden anschließend sind Pferdeställe sowie Reit-, Longierzelt und Reithalle geplant. Mit den vorgesehenen Baumaßnahmen werden die heutigen Anforderungen eines professionellen Reiterhofes erfüllt. Mit dem geplanten Standort für Reitzelte und -halle im Norden des Plangebietes, südlich der B 455 sowie der Neuordnung der baulichen Anlagen für die Pferdehaltung entsteht eine deutliche Zäsur zwischen der geplanten Wohnbebauung und dem bereits bestehenden Reitbetrieb, so dass Nutzungskonflikte nicht zu erwarten sind. Durch den zu erhaltenden Baumbestand östlich der verlängerten Neuhausstraße ist auch eine deutliche Trennung zu der vorhandenen Wohnbebauung vorgesehen. 

Die nach der Stellplatzsatzung der Stadt Oberursel erforderlichen Flächen für den ruhenden Verkehr können oberirdisch auf den jeweiligen Grundstücksflächen nachgewiesen werden. 

Projektverlauf

• Aufstellungsbeschluss: 09.10.2014
• Erste Informelle Bürgerbeteiligung: 08.06.2017
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange: § 4 (1) BauGB: 14.12.2017 – 26.01.2018
• Informelle Bürgerbeteiligung: 28.09.2018
• Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: § 3 (1) BauGB: 23.10.2018 – 23.11.2018
• Beschluss über die Abwägung der Stellungnahmen der Beteiligung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB sowie Offenlagebeschluss: 13.06.2019
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit: §§ 3(2) und 4 (2) BauGB: 27.08.2019 - 02.10.2019
• Eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit, § 4 a (3) BauGB: 10.11.2020 – 27.11.2020.
• 2. eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit § 4 a (3) BauGB: 07.06.2022 – 08.07.2022.
• Der Entwurf des städtebaulichen Vertrags liegt vor. Dieser muss von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden.

• Die Anregungen, die im Rahmen der Beteiligungen 2019, 2020 und 2022 eingegangen sind, werden im Rahmen der Abwägung geprüft. Wenn das Ergebnis der Abwägung vorliegt, werden die Anregungen von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Die Personen und Träger öffentlicher Belange, die Anregungen abgegeben haben, werden dann über das Abwägungsergebnis informiert. Auch der Bebauungsplan kann dann zur Satzung durch die Stadtverordnetenversammlung werden. 

• Aufstellungsbeschluss: 09.10.2014
• Erste Informelle Bürgerbeteiligung: 08.06.2017
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange: § 4 (1) BauGB: 14.12.2017 – 26.01.2018
• Informelle Bürgerbeteiligung: 28.09.2018
• Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: § 3 (1) BauGB: 23.10.2018 – 23.11.2018
• Beschluss über die Abwägung der Stellungnahmen der Beteiligung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB sowie Offenlagebeschluss: 13.06.2019
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit: §§ 3(2) und 4 (2) BauGB: 27.08.2019 - 02.10.2019
• Eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit, § 4 a (3) BauGB: 10.11.2020 – 27.11.2020.
• 2. eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit § 4 a (3) BauGB: 07.06.2022 – 08.07.2022.
• Der Entwurf des städtebaulichen Vertrags wurde am 23.11.2023 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.

• Die Anregungen, die im Rahmen der Beteiligungen 2019, 2020 und 2022 eingegangen sind, werden im Rahmen der Abwägung geprüft. Wenn das Ergebnis der Abwägung vorliegt, werden die Anregungen von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Die Personen und Träger öffentlicher Belange, die Anregungen abgegeben haben, werden dann über das Abwägungsergebnis informiert. Auch der Bebauungsplan kann dann zur Satzung durch die Stadtverordnetenversammlung werden. 

Plangebiet

Das Plangebiet befindet sich im Nordwesten des Stadtgebiets zwischen der Hohemarkstraße und dem Urselbach. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 259 „Hohemarkstraße 104“ grenzt im Norden an das gewerblich genutzte Grundstück Hohemarkstraße 106 und das bestehende 3-geschossige Wohngebäude auf dem Grundstück Hohemarkstraße 108 an. Im Westen schließt sich das gewerblich genutzte Grundstück Hohemarkstraße 110 an. Im Osten und Südosten grenzen Wohnbaugrundstücke (Hohemarkstraße 100-102a) und eine größere gewerblich genutzte Grundstücksfläche (Neubronnerstraße 1) an. Im Süden schließt sich Waldflächen an. Die Fläche beträgt ca. 1,7 ha.

Das Plangebiet umfasst u.a. das Gelände des ehemaligen Schulungszentrums der SEB, das bis Ende 2020 als Flüchtlingsunterkunft vom Hochtaunuskreis genutzt wurde.

Anlass und Planungsziel

Ziel des Verfahrens ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Wohnquartiers zu schaffen.

Das bestehende Gebäude aus den 80er Jahren soll abgerissen werden. In dem Bereich nördlich des Urselbachs soll ein Wohnquartier mit Geschosswohnungsbau – darunter auch für preiswerten Wohnraum - entwickelt werden. Die notwendigen Pkw-Stellplätze sollen hauptsächlich in Tiefgaragen unter den Gebäuden untergebracht werden.

Die Fläche südlich des Urselbachs soll als Grünfläche gesichert werden.

Die Erschließung zur geplanten Neubebauung des Geländes erfolgt über den Fabrikweg, dieser ist zurzeit nur teilweise im städtischen Eigentum. Darüber hinaus erfolgt die Erschließung über einen nicht signalisierten Bahnübergang der U3. In diesem Zusammenhang soll eine Neuordnung der U3-Übergänge im weiteren Bereich untersucht werden.

Projektverlauf

• Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 259 „Hohemarkstraße 104“ wurde am 12.12.20219 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.
• Derzeit wird ein städtebaulicher Grundvertrag und das städtebauliche Konzept erarbeitet.

• Für Sommer 2024 ist der Beschluss des Vorentwurfs des Bebauungsplans durch die Stadtverordnetenversammlung vorgesehen. Danach erfolgt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange.

Bebauungsplan Nr. 259 "Hohemarkstraße 104"

Es liegt noch kein Vorentwurf des Bebauungsplans vor.

Plangebiet

Das Plangebiet liegt im Norden der Stadt Oberursel (Taunus), angrenzend an die Lahnstraße im Osten, die B455 / A661 bzw. den Dornbach-Nebengraben im Norden und die Dornbachstraße im Süden. Im Westen befindet sich die Hans-Thoma-Schule, der Dampfbahnklub und Wohnbebauung.

Östlich der Lahnstraße bestehen bauliche Anlagen und Freiflächen einer Versicherungsgesellschaft. Im Süden der Dornbachstraße sowie am Plangebiet südwestlich angrenzend ist überwiegend Geschosswohnungsbau mit bis zu    8 Vollgeschossen vorhanden.

Das Plangebiet selbst ist stark suburban geprägt und besteht aus Kleingartenflächen, einem 8-geschossigen Wohngebäude mit Zufahrt und Garagen, straßenbegleitenden Gehölzen sowie Gehölz- und Grünflächen.

Anlass und Planungsziel 

Der erforderliche Neubau der Feuerwehr Oberursel Mitte und die Entwicklung zu einem Gefahrenabwehrzentrum wurde von den städtischen Gremien im Rahmen des gültigen Bedarfs- und Entwicklungsplanes bereits im Jahr 2009 beschlossen. Die bestehenden Gebäude an der Marxstraße (Baujahr 1977) sind stark sanierungsbedürftig und entsprechen hinsichtlich der Räumlichkeiten nicht den heutigen Arbeitsschutzanforderungen. Auch die Leistungsanforderungen eines Feuerwehrgerätehauses, insbesondere eines Gefahrenabwehrzentrums können nicht erfüllt werden. Aufgrund der beengten Verhältnisse kann Einsatzmaterial nicht sachgerecht in Hallen gelagert werden und wird teilweise ungeschützt auf der Fläche nördlich des Geländes abgestellt.

Den Raumbedarf am heutigen Standort der Feuerwehr unter Einbeziehung des angrenzenden städtischen Grundstückes durch Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen zu decken wurde geprüft. Aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet, der Höhenunterschiede im Gelände, der bestehenden Gashochdruckleitung sowie der erforderlichen Querung der U3-Gleise in der Hohemarkstraße durch die Einsatzfahrzeuge, sind die heutigen Anforderungen eines Feuerwehrstandortes hinsichtlich der Sicherheit und Technik nicht zu realisieren.

Als Konsequenz aus der Standortproblematik an der Marxstraße wurden insgesamt drei weitere Standorte unter Berücksichtigung der nach Hessischem Brand- und Katastrophenschutzgesetz geforderten 10-minütigen Hilfsfrist geprüft. Nur der Standort Lahnstraße erfüllt nach Abstimmung mit der Feuerwehrleitung die Anforderungen eines Gefahrenabwehrzentrums.

Das vorgesehene Gelände befindet sich unmittelbar an der Lahnstraße und der BAB 661 bzw. B 455. Mit den geplanten Zu- und Abfahrten für die Einsatzfahrzeuge auf die Lahnstraße kann von den Hauptverkehrsachsen Oberursels (Lahnstraße, Hohe­markstraße) jedes Einsatzziel gut erreicht werden. Auch die Zufahrt für die freiwilligen Einsatzkräfte ist über die Dornbachstraße in Verbindung mit einer geplanten Verkehrsfläche gewährleistet. Der Standort ist aus allen Himmelsrichtungen über die Lahnstraße, Dornbachstraße, A661 / B455 sowie B456 direkt auf einem vorrangigen Straßennetz erreichbar.

Am 09.02.2017 hat die Stadtverordnetenversammlung beschlossen, den Standort an der Lahnstraße im Bereich der bestehenden Kleingärten für den Neubau des Gefahrenabwehrzentrums (GAZ) zu entwickeln und hierfür eine Machbarkeitsstudie zu erstellen.

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 14.02.2019 beschlossen, für den Bereich an der Lahnstraße / Dornbachstraße das Bebauungsplanverfahren Nr. 255 „Gefahrenabwehrzentrum“ durchzuführen. Ziel des Verfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Gefahrenabwehrzentrums und dessen Erschließung zu schaffen.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 255 sind im wesentlichen Flächen für die Standortverlagerung der Feuerwehr in Verbindung mit der Einrichtungen eines Gefahrenabwehrzentrums, die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen sowie die damit verbundenen Neuordnungen der überbaubaren Grundstücksflächen mit den zulässigen Nutzungsmaßen festgesetzt.

Durch die geplante Erschließung des Gefahrenabwehrzentrums ist die bisher unbebaute Fläche nördlich der Dornbachstraße betroffen, so dass diese Fläche sowie das anschließend bereits bebaute Grundstück ebenfalls im Geltungsbereich aufgenommen wurden. Für diese Flächen werden die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan Nr. 22 teilweise übernommen bzw. aufgrund der geplanten Erschließungsstraße des Gefahrenabwehrzentrums angepasst.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 255 soll die planungsrechtliche Grundlage für folgende bauliche Maßnahmen geschaffen werden:

• Gefahrenabwehrzentrum mit der Erschließung über eine Zufahrt an der Dornbachstraße,
• Bestandssicherung der vorhandenen Wohnbebauung sowie Möglichkeiten der weiteren baulichen Entwicklungen im Bereich Dornbachstraße,
• Bestehende Fuß- und Radwegeverbindungen erhalten.

Städtebauliches Konzept

Eine Grundlage für den Vorentwurf des Bebauungsplanes war die Machbarkeitsstudie zum Gefahrenabwehrzentrum. Das Konzept wurde inzwischen hinsichtlich des Raumprogramms und der Gebäudegrößen überprüft. Hieraus ergab sich die Vorplanung für den Hochbau mit 2 Gebäuden. Das Hauptgebäude (Abb. 1, Bauteil 1) besteht aus einem 2-geschossigen Gebäudeabschnitt parallel zur Lahnstraße und einem anschließenden 3-geschossigen Gebäudeabschnitt mit einem Übungsturm. Mit der Anordnung der Gebäudeabschnitte entsteht ein Innenhof. Die Fahrzeughalle ist im 2-geschossigen Gebäudeabschnitt parallel zur Lahnstraße geplant. Des Weiteren sind im Hauptgebäude u.a. Werkstätten, Räume für Verwaltung, Einsatzabwicklung, Aufenthalt, Ausbildung, Technik und Lagermöglichkeiten vorgesehen. Vor dem Hauptgebäude liegt in Richtung Lahnstraße der Alarmhof.

Im 2-geschossigen Nebengebäude entlang der westlichen Grundstücksgrenze (Abb. 1, Bauteil 2) sind Materialcontainer und Lagerflächen geplant. Vor dem Bauteil 2 sind Stauraumflächen vorgesehen. Der Betriebs- und Übungshof liegt im Norden des Grundstücks.

Pkw-Stellplätze für Mitarbeiter, Besucher und Einsatzkräfte werden im Bereich der neu herzustellenden Erschließungsstraße und südlich bis westlich des Hautgebäudes vorgesehen.

Die Erschließung für die einrückenden Einsatzkräfte erfolgt über die Dornbachstraße und einer neu herzustellenden Straßenverkehrsfläche. Die Ausfahrt der Einsatzfahrzeuge erfolgt direkt über die Lahnstraße. Um den Einsatzkräften nach einem Einsatz eine zügige Rückkehr in den Straßenverkehr zu ermöglichen, wird im südöstlichen Bereich eine zusätzliche Ausfahrt mit ausschließlich Rechtsabbiegemöglichkeiten auf die Lahnstraße hergestellt.

 Projektverlauf

•  Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 255 „Gefahrenabwehrzentrum“ wurde am 14.02.20219 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.
• Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erfolgte vom 28.01. bis 28.02.2020.
• Die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 02.11.2021 bis 03.12.2021.
• Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs.1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 23.06.2022 gefasst.
• Der Bebauungsplan tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung am 16.07.2022 in Kraft.
• Mit dem Bau des Gefahrenabwehrzentrums soll voraussichtlich in 2024 begonnen werden.